Acheter un bien
Acquérir un bien situé dans un immeuble sans syndic
Définissons le terme de syndic, est-il obligatoire?
Une copropriété est le partage d’un bien immobilier entre plusieurs individus. Si l’appartement dont vous êtes propriétaire est privé, les parties communes sont divisées au tantième (en fonction de la surface que vous avez achetée et des besoins inhérents à cette surface (ascenseur…)
Afin premièrement d’assurer l’immeuble puis de pouvoir gérer la conservation du bâtiment, partager les charges (électricité des parties communes…), définir des règles (quel usage pour quel local commun ?), il vous faut un syndic. Et si la perspective de ne pas recourir à un syndic peut sembler séduisante car exempte de charges, l’article 17 de la loi de 1965 vous y contraint.
Si une copropriété n’a pas désigné de syndic, chaque copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale afin de procéder à sa nomination. Le tribunal de grande instance compétent peut également être saisi par le copropriétaire. Dans ce cas, le juge peut nommer un administrateur provisoire chargé de convoquer une assemblée générale qui procédera au vote pour la désignation du syndic.
Bref, en cas de copropriété, deux choix s’offrent alors à vous : le syndic professionnel ou le syndic bénévole.
Les missions du syndic
- Prend en charge l’administration et la conservation de l’immeuble,
- Contracte les assurances de l’immeuble, négocie et signe les contrats d’entretien et de travaux prévus,
- Etablit le budget prévisionnel et les décomptes individuels de charges de chaque propriétaire,
- Procède au recouvrement des charges auprès de chaque copropriétaire,
- Archive tous les documents de la copropriété,
- Chaque année, il convoque une assemblée générale : les décisions sont prises lors de ce rendez-vous annuel qui est l’occasion de réaliser le bilan des actions menées pendant les douze derniers mois et de voter le budget prévisionnel de l’année à venir pour faire fonctionner l’immeuble.
Le syndic bénévole
Vous trouverez pléthore de gestionnaires de copropriété sur le web mais dans le cas d’un immeuble constitué de deux ou trois logements, il peut être intéressant de créer son propre syndic. Afin de le créer, un propriétaire convoquera les autres propriétaires à une assemblée générale ou ils décideront d’un règlement et d’un administrateur (propriétaire d’au moins un lot de l’immeuble concerné et élu pour un mandat de trois ans)
Attention, une convocation à une assemblée générale se fait au moins 21 jours avant la tenue de celle-ci et il est conseillé de l’adresser par recommandé avec accusé de réception. Cette lettre indique également l’ordre du jour de cette assemblée. Un copropriétaire absent ne peut contester les décisions prises sans son aval.
Le règlement a pour objectif :
- de distinguer les parties communes,
- de déclarer les droits et obligations des habitants de l’immeuble,
- de répartir les charges
- de désigner la destination de l’immeuble (profession libérale ou commerce admis…)
- de définir les règles de vie de l’immeuble (tolérance au bruit, location, autorisation des animaux de compagnie…
- de se mettre d’accord sur les modifications envisageables des parties privées
- De définir les charges communes et leur règlement
- D’évoquer les conditions de paiement lors des mutations
- De lister les missions du syndic
Bref, de recenser tout ce qui peut faire l’objet d’un futur conflit !
Des modèles de règlement sont publiés sur le site Wonder.legal
Ce règlement est voté à la double majorité (au moins deux tiers des voix)
Enfin, une assemblée générale est obligatoire tous les ans.
Petit Aparté : La loi du 23 novembre 2018 dite loi Élan oblige le syndic de copropriété à proposer aux copropriétaires un accès en ligne des documents relatifs à la gestion de la copropriété.
Les étapes de création d'un syndic bénévole
Tout d’abord, il vous faut le diagnostic technique de l’immeuble (bilan de santé du bâtiment).
Un géomètre rédige l’état descriptif de la division (parties communes versus parties privatives, lots identifiés, tantièmes déterminés). Ensuite, vous gérez la convocation à une assemblée générale avec LRAR au moins 21 jours avant la tenue de celle-ci. Cette lettre doit avoir comme ordre du jour :
-
- L’acceptation du choix de former un syndic bénévole
- L’élection de son bureau (président et secrétaire au moins)
- Le contenu du règlement intérieur
- Le choix des l’assureur (responsabilité civile des copropriétaires et protection des parties communes)
Puis
Vous ouvrez un compte en banque dédié et vous immatriculez la copropriété.
Enfin, vous devrez envoyer à tous les copropriétaire le PV d’assemblée générale qui reprendra les questions du jour et les décisions prises lors de cette réunion.
Il existe 4 types de votes selon l’importance de la décision à prendre par l’assemblée.
La majorité simple (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance). Cette majorité est défini par l’article 24 et concerne des décisions peu lourdes de conséquences :
- Administration générale de l’immeuble
- Vote du budget prévisionnel
- Travaux obligatoires (imposés par l’état)
- Diagnostics techniques
- Adaptation du règlement de copropriété
- Equipements qui n’affectent pas la structure du bâtiment.
La majorité absolue (majorité des voix, absents inclus) Article 25. Cette majorité est requise pour
- des travaux d’amélioration, d’addition, de transformation (thermique, accès, hygiène)
- Pour la modification des charges
- Désignation d’un nouveau syndic
La double majorité (2/3 des voix) Article 26 est demandée en cas de:
- Modification du règlement de copropriété
- Suppression du gardien
- Autorisation de surélever ou de construire des bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatifs.
- Octroi à un propriétaire d’une jouissance exclusive sur une partie commune
Enfin l’unanimité fait loi en cas de vente, achat, aliénation des parties communes.
Coût d'un syndic professionnel
Si personne ne souhaite prendre en charge ce syndic, il vous reste la solution du syndic Professionnel.
Les coûts varient entre 150€ TTC par lot et par an pour les copropriétés les plus grosses sans difficultés et 250€ TTC pour les moyennes mais présentant certaines difficultés. Les tarifs montent jusqu’à 300€ TTC pour les petites mais qui ont un gros problème d’entretien. Source : https://www.duflair.com/
