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Surface habitable, surface utile, surface Carrez, vite, un éclaircissement!
Surface habitable
La superficie habitable, définie par la loi Boutin, cible les espaces aménagés et directement occupables.
La surface habitable prend en compte la somme des surfaces de sol sous 1m80 de plafond construites dans chaque pièce. Bien entendu, on ne compte pas l’épaisseur des murs !
Mais elle comptabilise la surface des placards d’une hauteur de 1m80.
« Pour la petite histoire, un acquéreur me raconte qu’il a visité une maison sensée faire 120m2, quand il l’a découvre, il se rend compte que la surface est largement maximisée. A sa question sur le gros delta remarqué, l’agent en charge du mandat lui répond texto : « c’est parce que les murs sont épais !!!! » » ???
Dans la surface habitable on ne compte pas non plus les escaliers, sous-sols, garages, dépendances, combles non aménagés.
On peut par contre y intégrer une véranda si elle est attenante, fermée et suffisamment isolée pour y vivre normalement
Surface utile
On prend la surface habitable à laquelle on ajoute 50% des annexes dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1m80 : dépendances, garages et autre.
Surface CARREZ
La surface habitable se calcule dans tous les cas, la surface Carrez ne se calcule qu’en cas de copropriété. Elle prend en compte tous les logements en copropriété d’une surface d’au moins 8m2 et 1m80 de hauteur sous plafond. La loi Carrez exclu les annexes (loggias, terrasses, caves…) mais à la différence de la surface habitable, la surface Carrez prend en compte les espaces non aménagés s’ils font une hauteur de plus de 1m80 (Combles non aménagés)
Calcul du nombre de pièces
D’abord les différentes catégories : T signifie type, F signifie Fonction, P pièces. Ainsi, même si cette catégorie est moins utilisée, un F et un T correspondent au même type de logement. Mais si un T1 et un F1 semblent avoir les mêmes caractéristiques avec une cuisine séparée, un studio offre une cuisine située dans la pièce principale
La cuisine et la salle de bain ne font pas parties du décompte.
- Un studio est un logement dans lequel la chambre fait partie de la pièce principale
- Un T1 comprend une pièce séparée (chambre ou salon)
- Un T2 : 2 pièces
- Un T2 bis : 2 pièces dont l’une est assez grande pour être séparée en deux zones distinctes…
Bref, le bis est un indicateur de la surface d’une des pièces.
Par exemple, pour un séjour de plus de 30m2, on peut compter deux pièces, pour un espace de plus de 80m2, trois pièces. Un espace de – de 9m2 n’est pas considéré comme une pièce à proprement parlé.
La surface à renseigner dans l'annonce de vente
S’il s’agit d’un appartement ou d’une copropriété, on ne se pose pas de question et on prend la surface Carrez.
Par contre, il peut être intéressant de parler de surface utile lorsque le bien offre des surfaces annexes et aménageables.
