Vendre un bien immobilier

Vendre son bien

Les étapes du projet de vente

La préparation

Pour vendre plus rapidement, mettez en valeur votre bien.

Si vous avez entrepris des petits travaux mais que vous ne les avez pas terminés, il est peut-être temps de s’en occuper. Une poignée cassée, des fils électriques apparents, une tringle à rideaux mal fixée, un robinet qui fuit… peuvent laisser penser que le logement n’est pas entretenu.

De même, un jardin entretenu et un coup de peinture récent peuvent aider à la vente de votre bien.

Ne négligez pas l’importance de ces détails. Ils pourraient bien faire la différence au moment d’une offre d’achat ou d’un choix entre deux logements.

La valeur

Pour qu’un bien immobilier se vende il faut qu’il soit au bon prix.

Il est préférable de faire estimer son bien par un agent immobilier qui connaît son secteur plutôt qu’en déduire soit même un prix de vente en regardant les annonces.

Nous ne sommes jamais assez objectifs lorsqu’il s’agit de notre maison.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande d’avis de valeur, nous sommes là pour vous accompagner au mieux dans votre projet.

Mes obligations en tant que vendeur

En tant que vendeur, vous vous devez de pouvoir répondre aux questions des futurs acquéreurs de la manière la plus transparente possible.

Vous devez fournir un dossier de diagnostics techniques complet. Il doit contenir suivant l’année de construction et sa localisation :

  • Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante si le permis de construire du logement a été délivré avant le 1er Juillet 1997 ;
  • Le constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant 1949 ;
  • Un état relatif à la présence de termites dès lors que le logement est situé dans une zone contaminée ;
  • Un état relatif à la présence de mérules dès lors que le logement est situé dans une zone contaminée ;
  • Le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE évalue la consommation d’énergie d’un logement à partir de normes et fournit des informations et prescriptions liées à l’amélioration de ces performances ;
  • Un état de l’installation intérieure de gaz concernant les parties privatives de l’immeuble à usage d’habitation dès lors que l’installation a été réalisée depuis plus de quinze ans ;
  • Un état de l’installation électrique intérieure concernant les parties privatives de l’immeuble à usage d’habitation dès lors que l’installation a été réalisée depuis plus de quinze ans ;
  • Un état des risques et pollutions si votre logement se situe dans une zone concernée délimitée par le préfet ;
  • Un diagnostic de contrôle des installations d’assainissement non collectif doit être établi afin de vérifier que ces équipements ne portent pas atteinte à la salubrité publique ni même à la sécurité des personnes.

Spécificités de la copropriété

Si vous vendez un bien en copropriété, vous avez l’obligation d’informer l’acquéreur de la surface du lot de copropriété. Ce mesurage prévu par la loi Carrez doit être mentionné dans la promesse de vente. A défaut, la vente peut être annulée.

Vous devez également fournir à l’acquéreur un certain nombre d’informations et de documents liés à la copropriété :

  • Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modificatifs ;
  • La fiche synthétique de la copropriété ;
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Vous devez l’informer concernant :

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acheteur ;
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat.

Il vous faudra fournir le carnet d’entretien de l’immeuble et autres documents relatifs aux interventions sur l’immeuble.

Le terrain à bâtir

Depuis le 1er janvier 2020, vous devrez réaliser une étude géotechnique des sols préalablement à la vente d’un terrain non bâti constructible ou à la construction d’une maison individuelle si vous êtes dans une zone concernée. Elles sont définies par arrêté et concernent celles exposées au phénomène de mouvement de terrain du fait de la présence d’argile et situées en zone aléa moyen ou fort.

Vous devez faire réaliser un bornage si votre terrain à bâtir vendu est issu :

  • D’une division et constitue un lot de lotissement ;
  • D’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ;
  • D’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.

Le bornage n’est pas obligatoire si le terrain que vous vendez n’est pas en lotissement, mais cela devra être indiqué dans la promesse de vente si le descriptif du terrain résulte d’un bornage ou non.

Travaux entrepris dans le bien en vente

Vous devez fournir à l’acheteur le justificatif des autorisations administrative si vous avez réalisé des travaux en nécessitant (déclaration préalable, permis de construire). Le justificatif sera annexé à la promesse de vente.

Si les travaux effectués sont couverts par une garantie décennale, il vous faudra aussi fournir les justificatifs.

A savoir que pour de tels travaux, une assurance dommage ouvrage doit être aussi souscrite. A défaut, l’acquéreur devra en être informé par une clause particulière du compromis de vente.

L'obligation principale

En tant que vendeur, vous avez l’obligation de délivrer le bien, ses équipements, accessoires et meubles tels que mentionnées à la promesse de vente.

Les obligations entre la promesse de vente et la signature définitive

En tant que vendeur, vous devez continuer à assurer le bien et à le conserver en bon état jusqu’à la signature de la vente.

Vous ne devez réaliser aucun changement ou travaux susceptibles de le modifier.

Vous devez procéder aux réparations nécessaires ou effectuer une déclaration de sinistre auprès de votre assurance en cas de dégâts.

Qu’en est-il en cas de manquement à une obligation ?

Les manquements à vos obligations peuvent être sanctionnés au titre des vices cachés. On y fait mention lorsque qu’il y a des défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

En tant que particulier vous ne devez en principe aucune garantie des vices cachés. Or, si la preuve est faite que vous connaissiez ces désordres ou que vous de ne puissiez les ignorer, cette clause d’exclusion de garantie peut être écartée et votre acquéreur pourrait demander la nullité de la vente et/ou des dommages et intérêts.

J'ai trouvé un acquéreur, quels sont les délais?

Jour J

Signature du compromis de vente accompagnée du dépôt de garantie (en moyenne entre 5 et 10% du montant du prix de vente)

J+10

Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du compromis pour renoncer à votre engagement d’achat sans justificatif et sans frais

J+30

C’est le délai minimum qui vous est accordé pour obtenir un crédit. La banque émet une offre de prêt dès l’acceptation de votre dossier.

J+60

Si le bien est situé dans une zone soumise à droit de préemption urbain, la mairie dispose d’un délai de deux mois (trois mois dans certains cas) après l’envoi par le notaire de la déclaration d’intention d’aliéner pour dire si elle souhaiter acquérir ou non le bien.

J+90

Il s’agit de la durée moyenne entre le compromis et l’acte de vente. C’est le jour où vous devez régler le solde du prix de vente et le jour de la remise des clés. Vous êtes propriétaire !

Délais de vente d'une maison